PINEL
Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour préparer votre retraite ou vous constituer un patrimoine ?
La loi Pinel vous permet de cumuler plusieurs avantages notoires.
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La pierre demeure une valeur refuge quand on veut épargner et se constituer un patrimoine, 2024 ne change pas la donne.
QUELLES SONT LES RAISONS D’INVESTIR EN IMMOBILIER AVEC PINEL ?
Le gouvernement a prolongé le dispositif Pinel, qui devait prendre fin en 2021, jusqu’au 31 décembre 2024. Sous certaines conditions, possibilité de bénéficier d’un taux de réduction d’impôt supérieur avec PINEL+ en profitant des conditions PINEL des années antérieures.
PINEL+ | 2024 |
6 ans | 12% |
9 ans | 18% |
12 ans | 21% |
PINEL | 2024 |
6 ans | 9% |
9 ans | 12% |
12 ans | 14% |
LA DEMANDE LOCATIVE EST EN FORTE CROISSANCE !
ET LES TAUX D’INTÉRÊT ?
- Bénéficier de l’effet de levier, augmentant le rendement de l’investissement.
- Déduire les frais d’emprunt ( intérêts, assurance de prêt, frais de dossier ) de vos revenus fonciers.
- Utiliser cet apport pour financer un autre investissement.
TIREZ PARTIE DE LA PÉRIODE INFLATIONNISTE
Les avantages ?
LA RÉDUCTION D’IMPÔT
INVESTIR AVEC PEU OU PAS D’APPORT
CONSTRUIRE OU AMELIORER SON PATRIMOINE
PREPARER SA RETRAITE
VOUS PROTEGER AINSI QUE VOS PROCHES
Conditions du dispositif PINEL
- L’investissement doit être effectué au sein d’un bâtiment d’habitation collectif, comme cité auparavant ;
- La date de réalisation d’un investissement dans le but d’acquérir un appartement conforme, qui est mise en place en signant l’acte d’achat authentique, doit être comprise dans la période d’application de la législation loi Pinel
- La date de réalisation d’un investissement pour un logement construit par le contribuable, qui est mise en place via le dépôt de la demande de permis de construction, doit également être comprise dans la période d’application de la loi Pinel.
- Le logement doit être acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il peut également être un logement ancien réhabilité et rénové.
- Le logement est situé en zone géographique éligible : A bis, A ou B1.
- Le bien doit être achevé dans les 30 mois à compter du début des travaux et loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison.
- Les normes énergétiques en vigueur sont une condition du dispositif Pinel. Les normes BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020 doivent être respectées.
- Les investissements Pinel sont limités à 2 par an et plafonnés à 300 000 € par an et 5 500 €/m².
L’ENGAGEMENT LOCATIF
La durée d’engagement doit être de 6, 9 ou 12 ans et peut être modifié selon les conditions.
Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la livraison du bien. Si cette condition n’est pas respectée, le bien ne sera plus éligible.
Le bail locatif est exactement le même que pour un bien en location classique.
PLAFOND DES LOYERS PINEL
Pour s’assurer de l’éligibilité de ses locataires, le propriétaire pourra leur demander de fournir certains justificatifs, listés par un décret de novembre 2015.
Vous aurez aussi obligation de respecter les plafonds de loyers Pinel selon les zones.
Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C | |
2024 | 18,25 €/m² | 13,56 €/m² | 10,93 €/m² | 9,50 €/m² |
PLAFOND DE RESSOURCE DES LOCATAIRES
Le principe de la loi étant de permettre à des familles moyennes de se loger, la loi Pinel plafonne les revenus des locataires selon les zones Abis, A ou B1
Pour valider les revenus des locataires entrants, on se base sur la déclaration d’impôt N-2, voir N-1 si plus avantageux.
A savoir que 80 % de la population française y est éligible.
COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE | LIEU DE SITUATION DU LOGEMENT | |||
Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C | |
Personne seule | 41 855 € | 41 855 € | 34 115 € | 30 704 € |
Couple | 62 555 € | 62 555 € | 45 558 € |
41 001 € |
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 82 002 € | 75 194 € | 54 785 € | 49 307 € |
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 97 904 € | 90 070 € | 66 139 € | 59 526 € |
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 116 487 € | 106 627 € | 77 805 € | 70 025€ |
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge | 131 078 € | 119 897 € | 87 685 € | 78 917 € |
Personne supplémentaire | + 14 603 € | + 13 369 € | + 9 782 € | + 8 801 € |
ZONES ÉLIGIBLES À LA LOI PINEL
Les zones ont été créées pour pallier aux tensions sur le marché locatif (prix du loyer, évolution démographique, prix immobilier,…). Les zones existent aussi pour d’autres lois, la mise en place ayant été réalisée avec la loi Robien en 2003.
La France est découpée en 5 zones, de la plus tendue et chère à la moins tendue. Les zones allant de A à C. Pinel entre uniquement dans les zones A bis, A et B1. Il faut toujours vérifier que l’investissement soit dans une zone éligible au dispositif.
2023: Création loi PINEL+
La fin programmée de Pinel est pour 2024 mais le gouvernement a décidé de suppléer à cette loi afin de stimuler la construction et l’investissement locatif sur un marché où il manque plus de 800 000 logements.
Pinel va être conservé jusqu’en 2024 mais avec une baisse de l’avantage chaque année (voir tableau).
Après concertation avec les professionnels de l’immobilier est né Pinel+ qui sera effectif à partir de 2023 et qui proposera un avantage identique à Pinel. Les deux dispositifs cohabiteront jusqu’à fin 2024. Le Pinel + vous permettra toujours d’obtenir 21 % de réduction d’impôt mais avec des conditions supplémentaires en terme de confort et d’isolation.
- Une surface habitable minimum selon la typologie du logement.
- Une double exposition obligatoire pour les T3 et plus.
- Un extérieur obligatoire pour les T3 et plus.
Dans quelle commune ?
Il est important de bien sélectionner la ville dans laquelle vous allez investir afin d’en garantir la bonne location et à terme la revente avec une belle plus-value. En effet, chaque année, quelques palmarès des villes où investir sont établis. On retrouve, à chaque édition, les mêmes villes où il fait bon investir… Toulouse qui offre de belles opportunités, Lyon pour son dynamisme et sa demande locative toujours en progression, ou encore Bordeaux, Nantes ou Rennes où il fait bon vivre. Pour ces études, sont pris en compte plusieurs facteurs économiques et immobiliers comme, par exemple la progression des loyers, le confort de vie, l’évolution du nombre d’étudiants, le développement des entreprises, la santé ou même le montant de la taxe foncière.
Les pièges a éviter en PINEL
NE PAS SE FAIRE ACCOMPAGNER PAR UN PROFESSIONNEL
Dans tous les cas, faire appel à un professionnel vous permettra la pleine réussite de votre projet en vous évitant certains déboires et vous assurera de la qualité du bien , du montage financier et de vos déclarations fiscales en respectant les règles. En effet, si vous investissez pour la première fois en Pinel et que vous omettez certains points lors de votre déclaration fiscale, votre avantage pourrait être remis en cause. Notre rôle est de vous éviter de commettre ces erreurs et de vous conseiller sur l’investissement adapté à votre situation. L’accompagnement vous permet de mettre toutes les chances de votre côté pour réaliser une belle opération.
NE PAS PRENDRE EN COMPTE LE PLAFOND DES NICHES FISCALES AINSI QUE DES CONDITIONS LOCATIVES
En ayant un professionnel à vos côtés, vous serez sûr de respecter le plafond annuel des niches fiscales, omis par certains contribuables, ce plafond étant de 10 000 € dans le cadre de cette loi. Avant d’investir, nous vérifions l’état de vos réductions existantes.
Bien veiller aussi à ce que les locataires soient aptes à entrer dans un appartement en loi Pinel avec leurs revenus et la zone concernée.
NE PAS NÉGOCIER SON CRÉDIT IMMOBILIER
Bien penser à faire jouer la concurrence entre les établissements bancaires afin de comparer les différentes offres en terme de taux, durée, assurances, … En faisant jouer la concurrence, vous obtiendrez de meilleures conditions. Les taux d’intérêt varient d’une banque à une autre et même si les taux sont encore bas, cela n’exclut pas une négociation. Là aussi, nous pouvons vous accompagner.
L’INVESTISSEMENT COUP DE TÊTE OU DE CŒUR
L’erreur commise par certains investisseurs. Il ne faut jamais oublier qu’un investissement en Pinel est un placement au même titre que vos autres placements et que le but de l’opération est la rentabilité du bien. A la base, sauf cas contraire, vous n’achetez pas pour y habiter. Qu’il vous plaise ou non n’est pas la question. Les points importants sont l’emplacement dans une ville attractive, dans des quartiers à fort potentiel de développement, à proximité des transports et des commodités. L’investissement Pinel s’inscrit dans une stratégie patrimoniale globale.
Et ensuite ?
En arrivant au terme de la durée d’engagement, vous décidez du choix à faire en fonction de votre situation. Devez-vous le conserver en complément de revenus, le vendre pour financer un projet,… ? La durée d’engagement de départ étant de 6, 9 ou 12 ans, l’investisseur peut prolonger la durée à 9 ou 12 ans pour continuer à bénéficier de la réduction d’impôt, mais pas la diminuer. Le choix de départ doit donc être stratégique. L’investissement sur 6 ans peut être une solution pour un investisseur incertain, mais nous vous donnerons le conseil ad hoc en fonction de votre situation. A l’échéance, vous pourrez le louer en droit commun ou mettre fin à l’opération et prendre le capital. Vous pourrez aussi choisir de l’habiter en résidence principale ou secondaire.
La déclaration d'impôt PINEL
En investissant en Pinel, vous êtes tenu de remplir plusieurs documents pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel : la déclaration 2044EB en première année, la 2044 et la 2042C. Nous vous apportons notre assistance chaque année afin de remplir facilement votre déclaration fiscale.
POURQUOI INVESTIR DANS L’IMMOBILIER NEUF ?
- Des frais de notaire réduits à moins de 3 % (contre 8 % maximum dans l’ancien)
-
Un respect des dernières normes énergétiques et techniques en vigueur
-
Des garanties inhérentes au bien (biennale, décennale, …)
-
L’anticipation et la préparation de sa retraite et la constitution d’un patrimoine durable
POURQUOI L’IMMOBILIER NEUF EST L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER LE PLUS PLÉBISCITÉ