PINEL

Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour préparer votre retraite ou vous constituer un patrimoine ?
La loi Pinel vous permet de cumuler plusieurs avantages notoires.

JUSQU’À 63 000 € DE RÉDUCTION D’IMPÔT

CRÉEZ ET AMELIOREZ VOTRE PATRIMOINE

PRÉPAREZ VOTRE RETRAITE

La pierre demeure une valeur refuge quand on veut épargner et se constituer un patrimoine, 2024 ne change pas la donne.

QUELLES SONT LES RAISONS D’INVESTIR EN IMMOBILIER AVEC PINEL ?

Le gouvernement a prolongé le dispositif Pinel, qui devait prendre fin en 2021, jusqu’au 31 décembre 2024. Sous certaines conditions, possibilité de bénéficier d’un taux de réduction d’impôt supérieur avec PINEL+ en profitant des conditions PINEL des années antérieures.

PINEL+ 2024
6 ans 12%
9 ans 18%
12 ans 21%
Le dispositif PINEL classique reste toujours très attractif. Il a été prolongé avec un nouveau taux de réduction d’impôt encore très intéressant actuellement.
PINEL 2024
6 ans 9%
9 ans 12%
12 ans 14%

 

LA DEMANDE LOCATIVE EST EN FORTE CROISSANCE !

L’investissement en Pinel est réservé aux zones tendues, c’est-à-dire les régions où la demande locative est très forte et où le nombre de logements ne permet pas d’y répondre. Investir en PINEL vous assure de maximiser la location de votre bien, réduisant considérablement les périodes de vacance locative. Le contexte n’a jamais été aussi bénéfique et porteur pour les bailleurs. De plus, la croissance démographique en hausse, couplée au manque de logements, a accentué le besoin en biens destinés au locatif ! Sans compter l’impact que va avoir le DPE sur les logements énergivores qui ne vont plus pouvoir être loués et la difficulté des couples à obtenir un prêt en résidence principale.

 

ET LES TAUX D’INTÉRÊT ?

Investir dès à présent, c’est anticiper l’avenir, profiter des conditions actuelles et optimiser la création de votre patrimoine. En investissant dans un bien locatif, les intérêts d’emprunt vont venir en déduction sur vos revenus fonciers. Investir dans l’immobilier locatif peut bien sûr se faire au comptant,  grâce à un apport, mais l’avantage du crédit est triple :
  • Bénéficier de l’effet de levier, augmentant le rendement de l’investissement.
  • Déduire les frais d’emprunt ( intérêts, assurance de prêt, frais de dossier ) de vos revenus fonciers.
  • Utiliser cet apport pour financer un autre investissement.
Dans un contexte inflationniste, les taux d’emprunt pratiqués par les banques connaissent une augmentation, mais restent tout de même à des niveaux très accessibles ! Les taux attendus par les spécialistes pour l’année 2024 devraient se stabiliser. En  investissant dans l’immobilier locatif neuf à crédit, vous réalisez donc encore une très belle opération en bénéficiant d’un bel effet de levier avec l’économie d’impôt réalisée.

 

TIREZ PARTIE DE LA PÉRIODE INFLATIONNISTE

La hausse de l’inflation n’a pas que des côtés négatifs, bien au contraire. Les investisseurs immobiliers locatifs y trouvent leur compte, puisqu’ils profitent de l’ augmentation des loyers qu’elle engendre, tout en préservant leurs mensualités d’emprunt qui, elles, ne bougent pas. Le prix des loyers immobiliers étant indexés sur l’inflation via l’indice du coût de construction, il a subi une hausse de 3,5 % en France depuis le 3e trimestre 2021. Or, le montant du crédit délivré à taux fixe permet de préserver ses mensualités, sans être impacté par les fluctuations de l’inflation.
L’évolution du prix des loyers à la hausse avec une mensualité fixe permet donc à l’investisseur de maximiser sa rentabilité

Les avantages ?

LA RÉDUCTION D’IMPÔT

Parmi les lois de défiscalisation, la loi Pinel vous permet de réduire vos impôts jusqu’à 6 000 € par an et sera plus ou moins importante en fonction de la durée d’engagement.
En utilisant la durée maximale d’engagement de 12 ans, votre réduction d’impôt pourra atteindre 63 000 € en PINEL+ et 42 000 € en PINEL. Possibilité de sortie anticipée à 6 ans et 9 ans.
La réduction Pinel se fait en bas de page, sur vos impôts à régler, et pas en déduction sur vos revenus ce qui vous permettra de réduire de manière très efficace vos impôts, voire de ne plus en payer.
À noter que le montant de la réduction Pinel est déduit directement de l’impôt, et non pas du revenu à déclarer. Ainsi, la réduction d’impôt Pinel vous permettra de diminuer sensiblement votre impôt. En cas de forte réduction, il est même possible que le montant de votre impôt soit nul.

 

INVESTIR AVEC PEU OU PAS D’APPORT

A la différence de l’immobilier en résidence principale, les banques prêtent plus facilement sur les opérations locatives car les revenus générés garantissent une partie du remboursement. En loi Pinel, votre emprunt sera remboursé en majorité par les revenus locatifs et l’avantage fiscal, ce qui ne génèrera qu’un faible effort d’épargne de votre part pour rembourser le prêt.

 

CONSTRUIRE OU AMELIORER SON PATRIMOINE

La pierre est l’investissement par excellence et vous permet de vous constituer un patrimoine pour votre avenir, résistant à l’inflation et vous assurant d’une belle plus-value à terme. En couplant l’immobilier à la loi Pinel, cela vous garantit de réaliser une opération d’investissement très profitable.

 

PREPARER SA RETRAITE

Au terme de votre opération, toutes les sorties sont envisageables, conserver votre bien pour percevoir les loyers en complément de revenus ou de retraite, le revendre pour un projet de vie ou autre en bénéficiant d’un capital avec plus-value, ou le conserver à titre personnel en résidence principale ou secondaire.

 

VOUS PROTEGER AINSI QUE VOS PROCHES

En cas d’invalidité ou de décès, l’assurance de prêt rembourse votre emprunt par anticipation, ce qui permettra de
vous protéger ainsi que vos proches en choisissant entre rente et capital.

Conditions du dispositif PINEL

Depuis la date du 1er janvier 2021, la loi Pinel a subi certaines modifications concernant l’éligibilité. Désormais et conformément aux nouveautés stipulées dans l’article 161 de la loi de finances de 2020, ce dispositif est uniquement réservé aux investissements réalisés au niveau de logements construits dans des bâtiments d’habitation collectifs. D’après l’administration fiscale, cette notion exclut les villas construites de façon jumelée (ou en bande) ainsi que les villas individuelles situées au sein d’une copropriété. Ces dernières se retrouvent donc non éligibles à la réduction d’impôt qu’offre la loi Pinel.
Cette loi se base sur un certain nombre de principes :
  • L’investissement doit être effectué au sein d’un bâtiment d’habitation collectif, comme cité auparavant ;
  • La date de réalisation d’un investissement dans le but d’acquérir un appartement conforme, qui est mise en place en signant l’acte d’achat authentique, doit être comprise dans la période d’application de la législation loi Pinel
  • La date de réalisation d’un investissement pour un logement construit par le contribuable, qui est mise en place via le dépôt de la demande de permis de construction, doit également être comprise dans la période d’application de la loi Pinel.
  • Le logement doit être acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il peut également être un logement ancien réhabilité et rénové.
  • Le logement est situé en zone géographique éligible : A bis, A ou B1.
  • Le bien doit être achevé dans les 30 mois à compter du début des travaux et loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison.
  • Les normes énergétiques en vigueur sont une condition du dispositif Pinel. Les normes BBC 2005, RT 2012 ou RE 2020 doivent être respectées.
  • Les investissements Pinel sont limités à 2 par an et plafonnés à 300 000 € par an et 5 500 €/m².

 

L’ENGAGEMENT LOCATIF

La durée d’engagement doit être de 6, 9 ou 12 ans et peut être modifié selon les conditions.

Le logement doit être loué dans les 12 mois suivant la livraison du bien. Si cette condition n’est pas respectée, le bien ne sera plus éligible.

Le bail locatif est exactement le même que pour un bien en location classique.

PLAFOND DES LOYERS PINEL

Pour s’assurer de l’éligibilité de ses locataires, le propriétaire pourra leur demander de fournir certains justificatifs, listés par un décret de novembre 2015.

Vous aurez aussi obligation de respecter les plafonds de loyers Pinel selon les zones.

Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
2024 18,25 €/m² 13,56 €/m² 10,93 €/m² 9,50 €/m²

 

PLAFOND DE RESSOURCE DES LOCATAIRES

Le principe de la loi étant de permettre à des familles moyennes de se loger, la loi Pinel plafonne les revenus des locataires selon les zones Abis, A ou B1

Pour valider les revenus des locataires entrants, on se base sur la déclaration d’impôt N-2, voir N-1 si plus avantageux.

A savoir que 80 % de la population française y est éligible.

COMPOSITION DU FOYER LOCATAIRE LIEU DE SITUATION DU LOGEMENT
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 et C
Personne seule 41 855 € 41 855 € 34 115 € 30 704 €
Couple 62 555 € 62 555 € 45 558 €
41 001 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 82 002 € 75 194 € 54 785 € 49 307 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 97 904 € 90 070 € 66 139 € 59 526 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 116 487 € 106 627 € 77 805 € 70 025€
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 131 078 € 119 897 € 87 685 € 78 917 €
Personne supplémentaire + 14 603 € + 13 369 € + 9 782 € + 8 801 €

 

ZONES ÉLIGIBLES À LA LOI PINEL

Les zones ont été créées pour pallier aux tensions sur le marché locatif (prix du loyer, évolution démographique, prix immobilier,…). Les zones existent aussi pour d’autres lois, la mise en place ayant été réalisée avec la loi Robien en 2003.

La France est découpée en 5 zones, de la plus tendue et chère à la moins tendue. Les zones allant de A à C. Pinel entre uniquement dans les zones A bis, A et B1. Il faut toujours vérifier que l’investissement soit dans une zone éligible au dispositif.

2023: Création loi PINEL+

La fin programmée de Pinel est pour 2024 mais le gouvernement a décidé de suppléer à cette loi afin de stimuler la construction et l’investissement locatif sur un marché où il manque plus de 800 000 logements.

Pinel va être conservé jusqu’en 2024 mais avec une baisse de l’avantage chaque année (voir tableau).

Après concertation avec les professionnels de l’immobilier est né Pinel+ qui sera effectif à partir de 2023 et qui proposera un avantage identique à Pinel. Les deux dispositifs cohabiteront jusqu’à fin 2024. Le Pinel + vous permettra toujours d’obtenir 21 % de réduction d’impôt mais avec des conditions supplémentaires en terme de confort et d’isolation.

  • Une surface habitable minimum selon la typologie du logement.
  • Une double exposition obligatoire pour les T3 et plus.
  • Un extérieur obligatoire pour les T3 et plus.

Dans quelle commune ?

Il est important de bien sélectionner la ville dans laquelle vous allez investir afin d’en garantir la bonne location et à terme la revente avec une belle plus-value. En effet, chaque année, quelques palmarès des villes où investir sont établis. On retrouve, à chaque édition, les mêmes villes où il fait bon investir… Toulouse qui offre de belles opportunités, Lyon pour son dynamisme et sa demande locative toujours en progression, ou encore Bordeaux, Nantes ou Rennes où il fait bon vivre. Pour ces études, sont pris en compte plusieurs facteurs  économiques et immobiliers comme, par exemple la progression des loyers, le confort de vie, l’évolution du nombre d’étudiants, le développement des entreprises, la santé ou même le montant de la taxe foncière.

Les pièges a éviter en PINEL

NE PAS SE FAIRE ACCOMPAGNER PAR UN PROFESSIONNEL

Dans tous les cas, faire appel à un professionnel vous permettra la pleine réussite de votre projet en vous évitant certains déboires et vous assurera de la qualité du bien , du montage financier et de vos déclarations fiscales en respectant les règles. En effet, si vous investissez pour la première fois en Pinel et que vous omettez certains points lors de votre déclaration fiscale, votre avantage pourrait être remis en cause. Notre rôle est de vous éviter de commettre ces erreurs et de vous conseiller sur l’investissement adapté à votre situation. L’accompagnement vous permet de mettre toutes les chances de votre côté pour réaliser une belle opération.

NE PAS PRENDRE EN COMPTE LE PLAFOND DES NICHES FISCALES AINSI QUE DES CONDITIONS LOCATIVES

En ayant un professionnel à vos côtés, vous serez sûr de respecter le plafond annuel des niches fiscales,  omis par certains contribuables, ce plafond étant de 10 000 € dans le cadre de cette loi. Avant d’investir, nous vérifions l’état de vos réductions existantes.

Bien veiller  aussi à ce que les locataires soient  aptes à entrer dans un appartement en loi Pinel avec leurs revenus et la zone concernée.

NE PAS NÉGOCIER SON CRÉDIT IMMOBILIER

Bien penser à faire jouer la concurrence entre les établissements bancaires afin de comparer les différentes offres en terme de taux, durée, assurances, … En faisant jouer la concurrence, vous obtiendrez de meilleures conditions. Les taux d’intérêt varient d’une banque à une autre et même si les taux sont encore bas, cela n’exclut pas une négociation. Là aussi, nous pouvons vous accompagner.

L’INVESTISSEMENT COUP DE TÊTE OU DE CŒUR

L’erreur commise par certains investisseurs. Il ne faut jamais oublier qu’un investissement en Pinel est un placement au même titre que vos autres placements et que le but de l’opération est la rentabilité du bien. A la base, sauf cas contraire, vous n’achetez pas pour y habiter. Qu’il vous plaise ou non n’est pas la question.  Les points importants sont l’emplacement dans une ville attractive, dans des quartiers à fort potentiel de développement, à proximité des transports et des commodités. L’investissement Pinel s’inscrit dans une stratégie patrimoniale globale.

Et ensuite ?

En arrivant au terme de la durée d’engagement, vous décidez du choix à faire en fonction de votre situation. Devez-vous le conserver en complément de revenus, le vendre pour financer un projet,… ? La durée d’engagement de départ étant de 6, 9 ou 12 ans, l’investisseur peut prolonger la durée à 9 ou 12 ans pour continuer à bénéficier de la réduction d’impôt, mais pas la diminuer. Le choix de départ doit donc être stratégique. L’investissement sur 6 ans peut être une solution pour un investisseur incertain, mais nous vous donnerons le conseil ad hoc en fonction de votre situation. A l’échéance, vous pourrez le louer en droit commun ou mettre fin à l’opération et prendre le capital. Vous pourrez aussi choisir de l’habiter en résidence principale ou secondaire.

La déclaration d'impôt PINEL

En investissant en Pinel, vous êtes tenu de remplir plusieurs documents pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel : la déclaration 2044EB en première année, la 2044 et la 2042C. Nous vous apportons notre assistance chaque année afin de remplir facilement votre déclaration fiscale.

 

POURQUOI INVESTIR DANS L’IMMOBILIER NEUF ?

Investir par l’intermédiaire du dispositif Pinel nécessite d’acheter un bien neuf ou en VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement). Valeur refuge par excellence, un achat dans l’immobilier neuf offre des avantages conséquents :
  •   Des frais de notaire réduits à moins de 3 % (contre 8 % maximum dans l’ancien)
  • Un respect des dernières normes énergétiques et techniques en vigueur
  • Des garanties inhérentes au bien (biennale, décennale, …)
  • L’anticipation et la préparation de sa retraite et la constitution d’un patrimoine durable

 

POURQUOI L’IMMOBILIER NEUF EST L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER LE PLUS PLÉBISCITÉ

En cette période de lutte contre le réchauffement climatique, l’immobilier neuf est l’une des solutions pour limiter les émissions de gaz à effet de serre.
Le Gouvernement a récemment pris des mesures drastiques, interdisant notamment la location aux logements qualifiés de “passoires thermiques“, c’est-à-dire dont le DPE est classé F ou G. Investir dans l’immobilier neuf vous permet de bénéficier de normes énergétiques récentes et d’un excellent DPE. Cela vous offre donc une véritable sérénité et un avantage non négligeable au moment de la location de votre bien, ainsi qu’à l’avenir lorsque vous envisagerez de le revendre.

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