Malraux

La loi Malraux a été votée en 1962 et complétée en 1985 puis révisée en 2009. Elle a été créée dans le but de favoriser la conservation du patrimoine. La loi Malraux permet aux propriétaires d’immeubles anciens, restaurés et loués, de déduire les dépenses liées à la restauration du bien immobilier de leur revenu global.

La loi Malraux a été modifiée le 1er janvier 2009, désormais, les modalités de la loi Malraux sont une réduction d’impôt et non plus une déduction d’impôt. L’investisseur peut soustraire directement de son impôt à payer un pourcentage des travaux effectués dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre ans.

Si le bien éligible se situe en ZPPAUP, la réduction sera de 22% du montant des travaux. Si le bien éligible se situe en secteur sauvegardé, la réduction sera de 30% du montant des travaux.

La réduction d’impôt accordée par le dispositif Malraux varie en fonction de la zone dans laquelle est situé le bien immobilier.

Elle s’élève à 22% des dépenses de travaux engagés à partir de 2012 pour les logements situés dans un site patrimonial remarquable (SPR), anciennement nommés ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager) ou dans les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP).

Le pourcentage atteint 30% pour des immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ou dans un secteur sauvegardé, dans des quartiers anciens dégradés, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés (NPNRU).

L’avantage fiscal est important mais les règles pour en bénéficier sont contraignantes. Il est donc vital de se faire accompagner par un gestionnaire de patrimoine quand on veut réaliser ce type d’opération.

Afin d’être éligible à une opération défiscalisation en Loi Malraux, le programme doit respecter les conditions suivantes :

• Le programme de rénovation doit concerner la totalité de l’immeuble.
• L’investisseur doit prendre l’engagement de louer le bien nu pendant 9 ans. L’engagement de location suscité doit être mis en œuvre dans un délai de 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux de rénovation.
• La réalisation des travaux dans le cadre d’un programme éligible Malraux ne doit pas s’étaler sur une période supérieure à 3 ans consécutive à la délivrance du permis de construire, sauf en cas de fouille archéologiques.
• Les travaux doivent être réalisés sous la supervision d’un Architecte des bâtiments de France et doivent faire l’objet d’une autorisation délivrée par le préfet avant le démarrage des travaux.
• Les travaux éligibles à la réduction d’impôts de la Loi Malraux sont les travaux de démolition, de reconstruction de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation de logement, d’utilité publique, de transformation des combles ou de greniers afin de les rendre habitables, de réparation, d’entretien et d’amélioration à l’exclusion des travaux d’agrandissement…

ZONES ÉLIGIBLES

Le dispositif Malraux concerne les biens anciens situés dans des secteurs définis où l’immobilier possède un caractère historique, culturel et esthétique justifiant sa conservation et sa mise en valeur. Il s’applique donc aux immeubles situés :

• Dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé ou, à défaut, lorsque la restauration de l’immeuble a été déclarée d’utilité publique
• Dans un quartier ancien dégradé (QAD) pour les opérations de restauration déclarées d’utilité publique engagées jusqu’au 31 décembre 2022, et, pour les dépenses payées à compter du 1^er janvier 2016, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens déradés et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

La loi Malraux est un puissant dispositif très prisé des investisseurs fortement imposés qui, passée sa complexité, présente de nombreux avantages.

PRÉSERVATION DU PATRIMOINE ARCHITECTURAL FRANÇAIS

Si vous êtes comme Stéphane Bern, alors cette loi est faite pour vous en vous permettant de restaurer de vieilles bâtisses tout en bénéficiant d’une belle réduction d’impôt.

UN DISPOSITIF NON PLAFONNÉ

Vous pouvez cumuler la loi Malraux avec d’autres dispositifs de défiscalisation sans contrainte aucune, car cette loi est exclue du plafonnement global à 10 000 €.

AVANTAGES FISCAUX

La défiscalisation sous la Loi Malraux accorde une réduction d’impôt sur les travaux de restauration engagés par le propriétaire sur les bâtiments situés en Secteur Sauvegardé.

Cette réduction d’impôt est de :

• 30 % pour les opérations réalisées en secteur sauvegardé
• 22 % pour les opérations réalisées dans une ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager)

Les opérations Malraux sont généralement localisées dans les Centres Villes Historiques et offrent aux investisseurs une excellente opportunité de défiscalisation et une bonne protection à moyen et long terme de leur patrimoine.

La réduction d’impôt peut aller jusqu’à 120.000 € sur une année. La loi précise en effet que la réduction maximale est de 30% des travaux, ceux-ci étant plafonné à 400.000 € tous les 4 ans.

REVENUS COMPLÉMENTAIRES

La location n’est pas plafonnée et, suite aux travaux de rénovation, la mise en location du bien, condition obligatoire du dispositif, permet au propriétaire de s’assurer des revenus complémentaires grâce aux loyers perçus chaque mois.

Le choix de belles villes où investir ne manque pas que ce soit à Tours, Bordeaux ou Nantes vous pouvez y investir en bénéficiant de la loi Malraux.

En choisissant d’investir en Malraux, vous mettez le patrimoine architectural en valeur tout en augmentant l’offre de logements locatifs, ce qui vous est profitable ainsi qu’au locataire et à la commune.

LA LOCALISATION

Il faut toujours se renseigner sur la localisation du bien. De nombreux biens éligibles se situent à la campagne ou en périphérie de ville. Une fois les travaux réalisés, la location peut être compliquée, la demande pour les biens excentrés étant plus faible. D’autre part, il n’y aura pas la même possibilité de faire une plus-value, si le bien est excentré, compte tenu du coût global qui est toujours élevé sur ce type de restauration.

MONTAGE FINANCIER ET JURIDIQUE

Sur ce point, il est important de se faire accompagner afin d’éviter des déconvenues sur le montage et la déclaration de vos impôts.

MALRAUX / MONUMENTS HISTORIQUES

Si dans les deux cas cela concerne des bâtiments anciens mettant en avant la préservation du patrimoine architectural français, la loi Monuments Historiques diffère complètement de la loi Malraux. Les conditions et avantages fiscaux sont propres à chaque dispositif. De plus, la loi Monuments Historiques concerne uniquement des immeubles emblématiques du patrimoine français. Il ne faut donc pas confondre loi Malraux et loi Monuments Historiques.

EXEMPLE

Nicolas A. investit dans un appartement de 80 m² situé dans un immeuble en Secteur Sauvegardé

L’immeuble situé à Nîmes, comprend 20 appartements et est vendu 4.000 € par mètre carré (foncier + travaux).

Il sera rénové pour un total de 2.700 € de travaux par mètre carré (Parties Communes + Parties Privatives).

Il réalise 216.000 € de travaux dans son appartement.

Ces travaux dureront deux ans mais seront répartis sur 3 années fiscales.

Montant Annuel de Travaux versés : 72.000 €

Réduction d’Impôt Annuelle : 21 600 €

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