Cette solution permet d’investir dans l’immobilier à prix concurrentiel en obtenant une forte valeur ajoutée au terme de l’opération. Un moyen simple et efficace pour se constituer un patrimoine sur le long terme. Très intéressante fiscalement et en diversification de patrimoine.

 

ACQUÉRIR UN BIEN IMMOBILIER À PRIX REDUIT

REALISER UNE PLUS-VALUE AU MOMENT DE LA REVENTE

FAIRE UN INVESTISSEMENT FISCALEMENT NEUTRE

OPTIMISER LA RETRAITE ET LA SUCCESSION

Qu'est-ce que le démembrement ?

L’investissement en nue-propriété

Dans le cadre d’un achat en nue-propriété, la propriété du bien est divisée entre plusieurs personnes :

  • d’un côté, l’usufruitier, qui dispose du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus ;
  • de l’autre, le nu-propriétaire, qui dispose du bien tout en respectant les droits de l’usufruitier.

Contrairement au démembrement viager qui prend fin au décès de l’usufruitier, l’investissement en nue-propriété est convenu pour une durée déterminée, qui s’étend généralement entre 15 et 20 ans. C’est une solution dite de démembrement temporaire fixe.

L'intérêt

Peu connu du grand public, l’achat en nue-propriété permet de devenir propriétaire d’un bien à un prix attractif dans des métropoles ou villes en pleine mutation comme Nantes, Lille, Lyon ou le Grand Paris et dans toute la France Ce dispositif concerne tous les biens immobiliers neufs en vente en état de futur achèvement, ou existants réhabilités non meublés.

L’investisseur nu-propriétaire bénéficie dès l’acquisition, d’une décote moyenne sur son prix d’achat de 30 à 40 %, correspondant aux loyers qu’il aurait dû percevoir pendant la durée du démembrement, sans aucun soucis de gestion locative, de taxes foncières ou de charges de copropriété à payer pendant la durée du démembrement temporaire.

Parallèlement, l’usufruitier (un bailleur à vocation social), acquiert l’usufruit du bien, assure l’entretien du logement et contribue à sa valorisation. Il s’agit donc d’une solution d’investissement particulièrement sereine, puisque le bailleur institutionnel s’occupe de tout : loyers impayés, frais de gestion locative, charges de copropriété courantes, frais de maintenance ou d’entretien.

Au terme de la durée de démembrement fixée, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien, remis en l’état par l’usufruitier, sans frais ni formalité. Plusieurs choix s’offrent alors à lui :

 

  • louer le bien pour percevoir des revenus complémentaires ;
  • récupérer le bien pour y habiter ;
  • revendre le bien avec une plus-value éventuelle.

Si le bien est financé par un emprunt et que le nu-propriétaire dispose par ailleurs de revenus fonciers issus, par exemple d’autres biens immobiliers, il peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts de son emprunt pendant 10 ans maximum. Un système intéressant pour les investisseurs qui cherchent à réduire leurs impôts malgré leur patrimoine conséquent.

Ce type d’investissement est adapté à tous les types de profils d’acheteurs. C’est la solution idéale pour préparer sa retraite sereinement ou simplement se constituer un patrimoine à moindre coût sur le long terme.

La fiscalité avantageuse

L’investisseur bénéficie en parallèle :

  • d’une déduction des intérêts d’emprunts liés à son acquisition sur ses revenus fonciers existants ou à venir ;
  • d’un investissement qui n’entre pas dans l’assiette taxable de l’IFI ;
  • d’une exonération de la taxe foncière, prise en charge par l’usufruitier pendant toute la durée ;
  • d’une fiscalité allégée sur la donation et la plus-value.

 

Lors de la revente du bien au terme du démembrement, le calcul de la plus-value imposable est avantageux car le prix d’acquisition retenu sera le prix de la pleine propriété d’origine.

Et pour les parents qui cherchent à anticiper leur succession, ils pourront céder la nue-propriété à leur enfant et bénéficier d’un calcul d’abattement sur la valeur de la nue-propriété uniquement.

La durée

Il faut savoir que dans le cadre d’un achat en nue-propriété, le démembrement a une durée déterminée. Elle varie généralement entre 15 et 20 ans. Une fois ce délai écoulé, le nu-propriétaire a la possibilité d’utiliser la maison, l’appartement ou la villa à sa guise. Point important : l’usufruitier est tenu de remettre le logement dans son état neuf au terme de la période d’exploitation afin d’éviter tous frais de rénovation au propriétaire.

Les parties concernées

Le nu-propriétaire est tout d’abord celui qui dispose de la propriété du bien. L’usufruitier est, quant à lui, l’individu qui exploite le bien afin de percevoir des loyers pendant la période de démembrement. En d’autres termes, l’achat en nue-propriété consiste à acheter les murs du bien sans pouvoir bénéficier du bien en lui-même pendant une période donnée. Dans ce contexte, quels sont les droits et obligations de chaque partie ?

DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES PRENANTES

Le nu-propriétaire

En tant que nu-propriétaire, il existe des droits, mais également des obligations à remplir. Vous devez notamment vous charger de payer les réparations de grande envergure au sein du bien, telles que les travaux de toiture ou des clôtures. Les autres frais sont pris en charge par l’usufruitier qui est tenu d’assurer toute la gestion du bien pendant la période convenue. Il ne peut ni demander remboursement auprès du nu-propriétaire, ni le forcer à effectuer les travaux.

L'usufruitier

L’usufruit permet à un investisseur d’utiliser le logement sans pour autant en être le propriétaire. À cet effet, il a le droit d’occuper le logement ou de le louer à un tiers afin d’en récolter les revenus. L’usufruitier doit donc déclarer ses impôts sur le revenu auprès des autorités compétentes. De plus, il a le droit de renouveler le bail avec son locataire sans demander l’autorisation au nu-propriétaire. S’il décide cependant d’y emménager, il devra faire un état des lieux avec ce dernier.

L’une de ses principales obligations consiste également à payer les frais d’entretien du logement pour le maintenir en bon état et permettre au locataire d’y habiter sans difficultés. Le nu-propriétaire a le droit de demander à l’usufruitier d’effectuer les réparations tant que celles-ci restent dans le cadre des travaux de petites envergures. Afin de pouvoir faire des économies, l’usufruitier a le droit de faire une demande de crédits pour financer les travaux qui peuvent favoriser l’économie d’énergie au sein de l’habitation. Il pourra concrètement obtenir un prêt dont le montant varie entre 10 et 30 % du prix des travaux à effectuer. Concernant les taxes, c’est l’usufruitier qui doit s’acquitter de la taxe foncière ainsi que la taxe d’habitation dans le cas où la maison n’est pas habitée par un locataire.

Barème fiscal de répartition

Que ce soit lors d’une donation, d’une succession ou même d’une simple vente, l’administration fiscale calcule la valeur du bien en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est jeune, plus sa partie sera coûteuse. En revanche, le nu-propriétaire a tout intérêt à avoir un usufruitier jeune car il reçoit la contrepartie.

AGE DE L’USUFRUITIER VALEUR DE L’USUFRUIT VALEUR DE LA NUE-PROPRIÉTÉ
Moins de 21 ans révolus 90 % 10 %
Moins de 31 ans révolus 80 % 20 %
Moins de 41 ans révolus 70% 30 %
Moins de 51 ans révolus 60 % 40 %
Moins de 61 ans révolus 50 % 50 %
Moins de 71 ans révolus 40 % 60 %
Moins de 81 ans révolus 30 % 70 %
Moins de 91 ans révolus 20 % 80 %
Plus de 91 ans révolus 10 % 90 %

Préparation à la retraite

Investir en nue-propriété demande à mobiliser une somme d’argent importante pendant la période correspondant à la durée de l’usufruit. L’investissement en nue-propriété s’adresse donc en priorité aux foyers disposant déjà d’un patrimoine confortable, qui leur permettra d’absorber cette charge supplémentaire. Cela peut être intéressant pour des propriétaires envisageant de déménager une fois  à la retraite pour un bien dans une autre région ou plus petit.

Préparer sa retraite en achetant un logement en nue-propriété plusieurs années avant son départ en retraite permet de réaliser des économies considérables. En effet, cela permet d’acquérir un bien immobilier adapté aux besoins futurs à un prix moindre. Mais le bien peut aussi constituer un complément de revenus ou être revendu avec une belle plus-value. Par la suite, le bien pourra aussi être démembré à nouveau dans le cadre d’une donation afin d’anticiper une succession.

Démembrement de propriété et transmission

Quand le patrimoine immobilier est important, c’est une des solutions privilégiées par les personnes qui souhaitent anticiper leur succession tout en limitant l’impact fiscal sur leurs enfants.

Cela permet aux parents de conserver l’usufruit et de jouir du bien en y habitant ou en en percevant des loyers. Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété sans payer les droits de mutation. Cela permet d’anticiper la succession tout en limitant l’impact fiscal, la transmission ne portant que sur une partie du prix du bien.

La transmission de la nue-propriété est considérée comme une donation et, à ce titre, l’impôt dû est calculé sur la valeur de la nue-propriété. Cette valeur augmente en fonction de l’âge du donateur. Plus vous donnez tôt, plus faibles seront les droits à payer. D’autre part, dans le cadre des donations, l’abattement de 100 000 € par enfant est à prendre en compte. De fait, la donation en nue-propriété est plus avantageuse qu’une donation en pleine propriété.

Exemple

Patrick, âgé de 57 ans, décide de donner la nue-propriété de sa maison, d’une valeur de 330 000 €, à son fils unique. L’usufruit correspond alors à 50 % de la valeur du bien et la nue-propriété vaut l’autre moitié. La donation de la nue-propriété s’élève donc à 165 000 €.

En appliquant, l’abattement légal de 100 000 €. La base taxable s’abaisse alors à 65 000 €. Les droits de donation sont donc calculés sur cette base. Une donation en pleine propriété du bien aurait conduit à une taxation sur la base de 230 000 € (330 000-100 000). De plus, l’homme garde l’usufruit de son bien jusqu’à sa mort.

La nue-propriété permet aussi de transmettre de son vivant l’usufruit du bien à ses enfants. Ces derniers peuvent profiter de revenus complémentaires, particulièrement précieux pour les études ou lorsque l’on démarre dans la vie professionnelle. L’enfant sera toutefois imposé sur ses rentes locatives.

L’autre intérêt, pour les contribuables redevables de l’IFI, est que la valeur du bien immobilier ne sera plus prise en compte dans l’assiette globale d’imposition pour toute la période de transmission de l’usufruit. En effet, dans le cadre d’un démembrement, l’impôt sur la fortune est rattaché à l’usufruit. Une opération qui peut être gagnante pour tous. De plus, les parents conservent la nue-propriété du bien.

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